【問 39】宅地建物取引業者Aが自ら売主となる売買契約に関する記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
１ 宅地建物取引業者でない買主Bが、法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフについてAより書面で告げられた日から７日目にクーリング・オフによる契約の解除の書面を発送し、9日目にAに到達した場合は、クーリング・オフによる契約の解除をすることができない。
２ 宅地建物取引業者でない買主Cとの間で土地付建物の売買契約を締結するに当たって、Cが建物を短期間使用後取り壊す予定である場合には、建物についての瑕疵担保責任を負わない旨の特約を定めることができる。
３ 宅地建物取引業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の30％と定めることができる。
４ 宅地建物取引業者でない買主Eとの間で締結した宅地の売買契約において、当該宅地の引渡しを当該売買契約締結の日の１月後とし、当該宅地の瑕疵を担保すべき責任を負う期間について、当該売買契約を締結した日から2年間とする特約を定めることができる。
【正解】 ３
１（×）クーリングオフは宅建業者から書面で告げられた日から起算して８日を経過したときは、行使できなくなる。郵送等の書面による場合は、その書面を発送したときに効力を生じる。Aは書面でクーリングオフについて告げられた日から７日目に発送しているので、契約を解除できる。
２（×）宅建業法では、民法の規定より買主に不利となる特約は無効となる。但し、瑕疵担保の責任追及期間は引渡しの日から２年以上とする特約に限り有効となる。瑕疵担保責任を負わない旨の特約は買主に不利になるので無効となる。この場合、民法の規定通り、買主がその瑕疵を発見した時から１年間は売主に対して瑕疵担保責任の追及をすることができる。
３（○）買主が宅建業者である場合、瑕疵担保責任についての特約の制限は適用されない。すなわち、当事者同士の契約により決定することになる。
４（×）契約を締結した日から２年間、瑕疵担保責任を負うとすると、契約後に物件を引き渡すため、「引渡しから２年以上」を満たさないことになる。よって買主に不利な契約となり、当該特約は無効となり、「買主が瑕疵を発見した時から１年間」瑕疵担保責任を負うことになる。