【問 34】 宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBとの間で建物の売買契約を締結する場合における次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
１ Cが建物の所有権を有している場合、AはBとの間で当該建物の売買契約を締結してはならない。ただし、AがCとの間で、すでに当該建物を取得する契約（当該建物を取得する契約の効力の発生に一定の条件が付されている。）を締結している場合は、この限りではない。
２ Aは、Bとの間における建物の売買契約において「AがBに対して瑕疵担保責任を負う期間は、建物の引渡しの日から１年間とする」旨の特約を付した。この場合、当該特約は無効となり、BがAに対して瑕疵担保責任を追及することができる期間は、当該建物の引渡しの日から２年間となる。
３ Aは、Bから喫茶店で建物の買受けの申し込みを受け、翌日、同じ喫茶店で当該建物の売買契約を締結した際に、その場で契約代金の２割を受領するとともに、残代金は５日後に決済することとした。契約を締結した日の翌日、AはBに当該建物を引き渡したが、引渡日から3日後にBから宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除が書面によって通知された。この場合、Aは、契約の解除を拒むことはできない。
４ AB間の建物の売買契約における「宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくクーリング・オフによる契約の解除の際に、AからBに対して損害賠償を請求することができる」旨の特約は有効である。
【正解】 ３
１（×）宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約・売買予約契約を締結してはならない。例外として当該宅地又は建物を取得する契約を既に締結している場合には、自ら売主となる売買契約又は売買予約契約を締結することができる。ただし、取得する契約は停止条件付あるいは法定条件付であってはならない。
２（×）瑕疵担保責任の期間については、「引渡しの日から２年以上とする特約」を付すことは可能である。一方、２年より短い期間を設定した場合には当該条項は無効となり民法の規定が適用となる。この場合、「瑕疵を発見した時から１年以内」に売主に対して瑕疵担保責任を追及することができる。よって、瑕疵担保責任を追及することができる期間は、引渡の日から２年間とはならない。
３（○）喫茶店での申し込みはクーリングオフの適用がある。また、建物又は宅地の引渡しが完了し、かつ、その代金の全額を支払うまではクーリングオフの適用は可能である。本肢においては代金の全額の支払が完了していないため、クーリングオフは可能である。またクーリングオフの書面は発送したときに効力を生じる。
４（×）クーリングオフがなされた場合、宅建業者は、これに伴う損害賠償又は違約金の請求をすることができない。また、宅建業者は速やかに、受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。